ЧТО ТАКОЕ ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ?

1. Это такой договор, по которому управляющая организация по заданию собственников помещений в доме, (а также правлений товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива либо застройщика) обязуется:

• заключить договора о поставке в дом коммунальных услуг;
• надлежащим образом содержать и ремонтировать общее имущество в доме;
• осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность – ст. 162 ч. 2 ЖК РФ.

2. Задачи, которые ставит договор управления, требуют серьёзного обдумывания и обсуждения.

Поэтому УО должна предложить общему собранию не готовый договор управления с требованием к каждому «Подписать немедленно!», а ПРОЕКТ такого договора для обсуждения, внесения поправок и изменений.

Собственники в доме, для которого назначена управляющая организация, в результате проведения открытого конкурса, также имеют право перед подписанием договора управления рассматривать его проект, который УО до этого согласовывает с управой района (в Москве) или органом МСУ в регионах.

Если какие-то условия договора жителей не устраивают, в течение 30 дней составляется протокол разногласий, который направляется в УО – ст. 445 ГК РФ.

К СВЕДЕНИЮ ГРАЖДАН:

Подписание протокола сторонами свидетельствует об их согласии с его положениями без каких-либо оговорок.

УК в течение 30 дней должна либо принять договор в редакции жителей либо отклонить его и обратиться в суд для разрешения конфликта.

3. Условия договора управления всегда должны быть одинаковы для всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку это единый сложный объект недвижимости.

МКД может управлять только одна управляющая организация.

В договоре должны содержаться СУЩЕСТВЕННЫЕ условия, которые утверждаются общим собранием:

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе по предотвращению и ликвидации аварий, порядок изменения такого перечня;

ВАЖНО:

ПОМНИТЕ:

• перечень коммунальных услуг, за предоставление которых отвечает управляющая организация;

ВАЖНО:

• требования к качеству предоставляемых услуг;
• гарантии обеспечения исполнения обязательств по оплате собственникам и ресурсоснабжающим организациям возмещения убытков, неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего
• исполнения договора управления многоквартирным домом;
• гарантия ежемесячного возобновления указанного обеспечения обязательств – п. 43 ПП РФ № 75 от 6 февраля 2006г.;
• порядок определения цены договора и составляющей ее платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги;
• указание цены договора на содержание и ремонт общего имущества;
• порядок внесения платы за содержание и ремонт общего имущества дома и коммунальные услуги;
• срок действия договора;
• передача технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением домом, собственникам помещений в многоквартирном доме; порядок ведения технической документации на многоквартирный дом, в том числе воссоздание документации, если она по какой-либо причине отсутствует, должен согласовываться сторонами в договоре управления;
• порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Кроме того, договор управления должен содержать ряд других положений, перечень которых содержится в ст. 162 ЖК РФ, Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам помещений и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах (разд. III Правил).

УЧТИТЕ:

КРОМЕ ТОГО:

НЕОБХОДИМО:

ПОМНИТЕ:

ОБЯЗАТЕЛЬНО:

• согласование с жителями частоты сверок поставки коммунальных услуг и услуг по содержанию дома между УО и поставщиками и подрядчиками;
• ПРАВО контроля жителей за съёмом показаний с общедомовых/секционных/подъездных счётчиков тепла, воды, газа, электричества;
• ПРАВО иметь собственный субсчёт в бухучёте УО с субсчетами по позициям в соответствием со ст. 154 ЖК РФ. Это позволит определять затраты и платежи по конкретному дому, в том числе сколько денег собрано на капитальный ремонт;
• перечень работ и услуг, которые УО будет исполнять собственными силами без привлечения подрядчиков. Это позволит избежать завышения стоимости большинства работ, которые перекладываются на субподрядные организации;
• перечень домов, обслуживаемых одной бригадой дворников, сантехников и др. работников;
• порядок и сроки перечисления средств на счета поставщиков ресурсов и подрядчиков;
• ответственность УО перед собственниками помещений в МКД при задержке или полном не перечислении средств на счета поставщиков ресурсов и подрядчиков;
• ответственность за не передачу технической документации по дому;
• формы подачи сведений по расходу воды и электричества удобные и выгодные жителям;
• сроки отчётов УО, их форма и место размещения перед жителями.

2. Для домов, в которых нет общедомовых/секционных/подъездных приборов учёта:

• сроки покупки и установки этих приборов учёта;
• общедолевая собственность на эти приборы как собственников-жителей так и города;
• порядок расчётов за их приобретение (величина аванса и способ его сбора/накопления; способы и срок окончательного расчёта, например, рассрочка на 6 месяцев и т.п.);

НЕ ДАВАЙТЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА:

• включение в платёжку услуг вне состава ч. 4 ст. 154 ЖК РФ, т.е. платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение (только общего имущества дома!), газо- и теплоснабжение.
• (Заключайте прямые договоры с поставщиками теле- и радиосигнала на коллективные антенны, запирающие устройства входных дверей и т.п.)
• выставление вам условий, по которым один вид услуги предоставляется вам в том случае, если вы согласитесь на оплату другой. (Это прямое нарушение ваших прав как потребителя!).
• авансовую оплату коммунальных услуг.

(Указывайте в договоре даты и сроки обработки сведений о количестве потреблённых ПО ФАКТУ тепла, воды и др., например – «не ранее, чем 25–30 числа текущего месяца»).

• абонементную оплату услуг, которые могут оплачиваться по факту события – поломки доводчика двери, кодового замка и т.п. устройств;
• уменьшение частоты работ по уборке и обслуживанию помещений и имущества дома.

ЧТО БУДЕТ, ЕСЛИ ВЫ НЕ ЗАКЛЮЧИТЕ ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ?

Закон не предусматривает ответственности за это.